Kredite in einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern

Auch für Gemeinschaften von Wohnungseigentümern stellt sich die Frage, wie das gemeinsame Eigentum in Schuss gehalten werden kann. Was soll und was muss saniert werden? Vor allem Häuser älteren Baujahrs müssen unter diesem Gesichtspunkt gut verwaltet werden. Nicht nur die Substanz der Materialien, sondern auch neuere Vorschriften und Gesetze müssen bedacht werden. Doch was gilt in Bezug auf eine Finanzierung?

Aufnahme eines Kredits

Tatsächlich steckte eine Gemeinschaft von Eigentümern in der finanziellen Klemme. Die Gebäudeteile stammten aus den 80-er Jahren des letzten Jahrhunderts und beherbergten etwas mehr als 200 Wohnungseinheiten. Es lag Sanierungsbedarf vor. Man wollte Wärmedämmungs-Maßnahmen ergreifen. Dazu sollte eine Investition von 2 Millionen Euro getätigt werden. Etwas mehr als die Hälfte sollte die KfW-Bank finanzieren. Diese Bank vergibt günstige oder sogar zinslose Kredite an Unternehmen, Kommunen und Privatpersonen. Sie ist vor allem beim Immobilienbau und bei Sanierungen von Wohnungen und Häusern führend. In diesem Fall war ein zinsloser Förderkredit von ihr vorgesehen. Doch eine Mit-Eigentümerin war mit dem gesamten Plan nicht einverstanden. Der Fall ging bis zum Bundesgerichtshof.

Die Entscheidung des obersten Gerichts

Die Richter gaben der Frau Recht. Sie bemängelten, dass aus den vorgelegten Unterlagen nicht genügend Informationen über die Risiken eines Kreditvertrags für die Eigentümer hervorgingen. Dem Protokoll, in dem das Aufnehmen des Kredits vermerkt war, war nämlich nicht zu entnehmen, dass alle Gemeinschaftseigentümer über die Haftung aufgeklärt worden waren, die ein Kredit mit sich bringt.

Die genauen Einzelheiten

Vom Grundsatz her ist es erlaubt, dass Wohnungseigentums-Gemeinschaften einen Kredit mit einer langen Laufzeit aufnehmen. Jedoch ist es unbedingt erforderlich, dass alle Eigentümer Vorteile und Nachteile erkennen und gegeneinander abwägen. Steht dem finanziellen Aufwand auch ein entsprechender Ertrag gegenüber? Das ist besonders bei einem lang laufenden Kredit wichtig, weil hier spezielle Gefahren lauern. Wenn einzelne Eigentümer ihrer Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachkommen können, muss der Kredit trotzdem in voller Höhe bedient werden. Das heißt, dass die anderen Eigentümer dann mit dafür aufzukommen haben. Über dieses hohe Haftungsrisiko muss jeder Mit-Eigentümer vor der Unterzeichnung eines Kreditvertrags informiert sein.

Wie sieht der Normalfall aus?

Der Regelfall für eine Eigentümer-Gemeinschaft ist, dass man anstehende Sanierungen aus den Rücklagen bezahlen kann. Wenn das nicht ausreicht, werden alle beteiligten Personen zur Kasse gebeten. Wenn auch das nicht genügt, ist ein Kredit die richtige Maßnahme, und die KfW ist auch ein guter Ansprechpartner. Nur müssen eben auch die Risiken von allen bewusst in Kauf genommen werden.